неуредени регулационни сметки

[prodava4]

Здравейте на всички, много ценя вашия форум и ще се радвам ако отговорите на моа въпрос. Искам да продам едно дворно място но в нотариалния акт пише че има неуредени регулационни сметки - 56 кв.м. от улица и чистото ми собствено място е с 56 кв.м. по-малко от цялото. Какво трябма да направя в този случай за да мога да продам дворното място? Благодаря предварително!

[Инот]

Във Вашия въпрос се съдържа отговора - "....дворно място но в нотариалния акт пише че има неуредени регулационни сметки - 56 кв.м. от улица...."
При издаване на актуалната скица, Вашия имот ще е с 56 кв.м по-малко и така ще го продадете и изрично ще пише, че има неуредени сметки по регулация.

[Инот]

Забравих да допълня, че в случая Вие имате да получавате съответната сума за уреждане на сметките по регулация. Погасителната давност е 10 години.

[prodava4]

Искате да кажете, че тези квадрати ще станат собственост на Общината и тя трябва да ми прати някакви пари? А не може ли в новия нотариален акт да не ги пише тези 56 квадрата неуредени регулационни сметки и просто да се пише по-малкото?

[Инот]

От твоя първоначален въпрос се разбира, че тези 56 кв.м са за улица (публична общинска или държавна собственост). Ако процедурата по отчуждаване е проведена във връзка със ЗУТ, съответно по реда на ЗДС и ЗОС, то тогава си виж чл.208 от ЗУТ. В документа за собственост ще пише тази квадратура, която е по актуалната скица (толкова, колкото).

[123]

Ако са придадени по регулация отчуждителното действие настъпва от момнта на влизане в сила на дворищната регулация, т. е. Вие ставате собстевник, но докато не платите обезщетение не може да бъдете въведена във владение. Но по силата на пар. 6 от ЗУТ може да иска собстникът на съседния имот това отчуждително действие на дворищната регулация да отпадне. Но дотогава Вие сте собственик и можете да извършвате разпоредителни действия, като в НА се записва, че се прехвърля имот с неуредени регулационни сметки.

[harmaiani]

А може ли да се строи в такъв имот?

[Инот]

Няма никакви пречки да се строи, но основната тема е покупко-продажба на имота.

[scribtor]

Но §6ЗУТ касае вътрешните регулационни ринии, а тук става дума за улична регулация. Доколкото разбирам от казуса, от ПИ се предава част за улица и все още няма проведено отчуждително мероприятие. Аз мисля, че в НА би следвало да се продаде УПИ, така, както е индивидуалициран по скицата, като изрично се укаже, че въпросните 56км. м. от ПИ са придаваеми и регулационните отношения не са уредени. В противен случай, след време ако се реши, че отчуждаване ще се провежда, би се избегнал спор относно това кой ще е правоимащия - очевидно, че ако по НА се купи само УПИ, без уточнението за неуредената регулация - това няма да е новия приобретател. Няма да е и старият, тъй като той вече е продал УПИ, а предаваемото място от ПИ няма самостоятелен статут. бъркотията ще се увеличи и от това, че в разписния лист общината ще запише новия собственик само с квадратурата на купения УПИ по НА. След време въпросните 65 кв.м. ще се "загубят някъде в пространството". На далавера ще излезе само Общината - не че тя ще има право, но няма да има кой да я съди.

[prodava4]

Благодаря за отговорите, но проблема е , че купувача е чужденец много трудно ще му обясня какво означава това, ако го пише в акта (това че има 56кв.м. нуредени регулациоони сметки от улица). Не може ли да се направи нещо, така, че общината да си вземе квадратите или ако няма да се отчуждават аз да ги закупа от Общината и така да се изчистят нещата?

[Инот]

За да се даде конкретен отговор, трябва да проверите по кой ред (на ЗТСУ или ЗУТ) и кога (през коя година) е одобрен регулационния план в този му вид (с 56 кв.м по-малко).
Възможно е задължението да е погасено по давност (минали за 10 и повече години) или да съществува правната възможност, предвидена в §6 от ПР на ЗУТ (както колегите посочиха - 123 и scribtor).

[Инот]

В допълнение, още веднъж апелирам да прочетеш чл.208 от ЗУТ, както и §7 от ПР на ЗУТ и чл.134, ал.2, т.1 от ЗУТ.
Ако не искаш в НА да пише, че са налице неуредени сметки по регулация, най -вероятно ще ти трябва архитект и инженер геодезист ("регулатор") за да се започне процедура по изменението на ПУП и то при условие, че планът с предвидената улица не е приложен (§22 от ЗР на ЗУТ).
Ако нещо не е ясно, дай повече информация за по-конкретен отговор или си вземи адвокат.

[prodava4]

А какви са последствията, ако се окаже, че задължението е погасено по давност?

[Инот]

Нямате права за парично обезщетение, но пак е при условие за наличие на заповед за отчуждаване и същата е влязла в законна сила, съответно правоимащия да е снабден с изпълнителен лист за дължимото му обезщетение (съответно да поискате служебно да се измени плана). Тогава няма да се отразява в скицата (съответно в НА), че са налице неуредени сметки по регулация.

Извън този случай, заинтересуваната страна може да поиска да се определи обезщетение, а ако в 10-годишен срок не е започнала процедура за отчуждаване, може да приложите посоченото от Инот в POST 10-02-05 10:35.

[Инот]

1) Ако процедурата е била по времето на ЗУТ, прочети всичко написано досега.

2) Ако процедурата е била по времето на ЗТСУ, най-точно и прецизно е казано тук:

Тълкувателно решение № 3 от 15.07.1993 г. по гр. д. № 2/93 г., ОСГК
Собственост и право, бр. 6/2002 г., стр. 44

Дворищно регулационният план следва да се счита за приложен от момента, когато настъпва трансформация на регулационните линии в имотни граници при хипотезите на чл. 33, ал. 1 и 2 ЗТСУ.
Понятието "приложен план" по чл. 32, ал. 1, т. 5 ЗТСУ е относимо не към заемането на придадения имот, а към съвпадането на регулационните линии с имотните граници след заемането на придадените части и владението им, продължило повече от десет години от деня на това заемане, след което не е допустимо изменянето на плана на това основание - чл. 33, ал. 1 във връзка с чл. 32, ал. 1, т. 5 ЗТСУ.

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
На основание чл. 212 ГПК председателят на Върховния съд е внесъл предложение за издаване на тълкувателно решение по следните въпроси:
1. Кога следва да се счита за приложен дворищно регулационният план:
а) със заемането по законоустановения ред на придаваемите се части от имоти по утвърдения дворищно регулационен план;
б) или от момента, когато настъпва трансформация на регулационните линии в имотни граници.
2. Относно ли е към понятието "приложен план" по чл. 32, ал. 1, т. 5 ЗТСУ заемането на придадения имот.
За да се произнесе, Върховният съд Общото събрание на гражданската колегия, съобрази:
1. По силата на дворищната регулация се образуват дворищно регулационни парцели за жилищно и вилно строителство, т. е. преобразува се собствеността върху имотите, които се урегулират в собственост върху определените за тях парцели, като се придават части от пълномерни към маломерни имоти за тяхното упълномеряване, както и се създават общи съсобствени парцели чрез урегулиране на имоти или части от имоти по реда на чл. 28 и 29 ЗТСУ.
Съгласно чл. 110, ал. 1 ЗТСУ дворищно регулационният план има непосредствено отчуждително действие по отношение на недвижимите имоти (местата с подобренията и насажденията в тях), придадени към парцели на други физически или юридически лица, като това разместване на собственост настъпва още от деня на влизане в сила на дворищно регулационния план. Собствеността върху придаваемите части преминава по силата на самата регулация, но тя получава значение на безусловно придобивно основание от деня, когато е приложена, тъй като дотогава при евентуалното й изменение или създаване на цялостна нова регулация се изхожда от първоначалното положение на имотите съгласно чл. 33, ал. 1 и 2 ЗТСУ. Това означава, че отчужденията по дотогавашната регулация отпадат с обратна сила и се счита, че към парцела не се е придавал имот на друго лице, т. е., действието й е подчинено на условие от прекратителен характер.
Стабилизирането на последиците от отчуждителното действие на регулацията по отношение на имотите, придадени към парцели на други физически или юридически лица, се свързва с различни изходни предпоставки в хипотезите на чл. 33, ал. 1 и чл. 33, ал. 2 ЗТСУ в зависимост от различията в основанията за изменение на влезлия в сила дворищно регулационен план.
Хипотезата на чл. 33, ал. 2 ЗТСУ визира изменение на дворищно регулационния план на основание чл. 32, ал. 1, т. 1 и 3 ЗТСУ - в обществен интерес във връзка с цели и нужди на градоустройството или защото не осигурява възможност за целесъобразно застрояване по действащите строителни и технически правила, норми и нормативи за архитектурно-градоустройствените изисквания, което не е обусловено от незаконосъобразност на плана или несъответствието на действителното положение, а на съображения за техническа и стопанска целесъобразност поради възникнали впоследствие нови нужди и обстоятелства. Това налага да не се пререшават повторно въпросите за статута на дворищно регулационните парцели, като разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗТСУ предвижда опростена алтернатива за отпадане обратното действие на отмяната на предходната дворищна регулация, от която по принцип като законосъобразна ще се изходи при изработване на новия дворищно регулационен план - или ако към датата на откриване на производството по изменение на дворищната регулация придадените имоти са били заети по законоустановения ред (чрез доброволно отстъпване по реда на чл. 111 ЗТСУ или чрез въвод във владение след снабдяване с титул за изпълнение - нотариален акт за собственост по регулация на новия собственик след погасяване вземането за обезщетение на правоимащия бивш собственик по давност съгласно чл. 134, ал. 3 ЗТСУ) или чрез заплащане на паричното обезщетение за придаваемите се части. При изпълнени на тези алтернативно предвидени изисквания парцелните граници по предходната регулация се приемат за имотни граници, съобразно които ще се изработи новият план т. е. ограничено е при тези предпоставки отпадането с обратна сила на последиците от отчуждителното действие на отменения план. Посочените условия са важими и при уреждане на отношенията между съсобствениците в образувания по регулация общ парцел, отреден за малко етажно застрояване, в който с оглед изравняването на дяловете им по силата на дворищната регулация и неравното им имотно участие след изпълнението им имотните граници между имотите ще бъдат заличени и парцелът ще бъде отразен като един съсобствен имот при изменение на дворищната регулация.
Хипотезата на чл. 33, ал. 1 ЗТСУ предвижда изменение на дворищно регулационния план при условията на чл. 32, ал. 1, т. 2, 4 и 5 ЗТСУ - при грешка в кадастралния план, при явна фактическа грешка, свързана с регулационните предвиждания и при утвърждаването му при съществено закононарушение. В тази хипотеза се касае или до закононарушение при одобряване на регулацията, или до нарушаване на материални субективни права на собствениците на имотите, поради което за настъпване на ефекта на съвпадение на регулационните с имотни граници при изменение на основанията, визирани в чл. 32, ал. 1, т. 2, 4 и 5 ЗТСУ, са предвидени кумулативно изпълнение на условията за заемане на придаваемите части, както и самото им заемане, като владението върху тях следва да продължи минимум десет години. Тези допълнителни изисквания са обусловени от обстоятелството, че дворищната регулация не незаконосъобразна и не съответства на действителното положение, поради което не би следвало да бъде съобразявана при нейното изменяне и изработване на новия план и трябва да се изхожда от положението на имотите преди нея. След изтичане на десетгодишния срок на владение върху придадените части новият план ще се изработи въз основа на създадените с опорочената регулация парцелни граници, които ще се третират за имотни с оглед усложненията, които биха настъпили след един такъв дълъг период от време от отпадането с обратна сила на отчужденията по отменения план поради фактическите промени, които евентуално са засегнали придаваемите имоти (например извършване на строежи или други подобрения в тях). Следователно приложението на плана е понятие относимо към вярната имотна основа, при която следва да се изработи новият план. В този смисъл е разпоредбата на чл. 86, ал. 2 ППЗТСУ, според която приложеният дворищно регулационен план става кадастрална основа за последващия, а регулационните линии по предходния - имотни граници за действащия план на населеното място. В случай че предшестващият план не е приложен, се отива към по-ранния, докато се установи приложен план или положението на имотите към първия одобрен дворищно регулационен план на населеното място.
Общото на двете хипотези на чл. 33, ал. 1 и чл. 33, ал. 2 ЗТСУ е, че независимо от различието, касаещо предпоставките за стабилизиране последиците от отчуждителното действие на отменената дворищна регулация - по ал. 2, е необходимо само изпълнение на условията за заемане на придаваемия имот, а по ал. 1 освен заемане на придаваемата част и нейното владение, продължило минимум десет години, превръщането на парцелните граници по отменения план в имотни по новия план дефинира дворищно регулационния план като приложен. Това е понятието, което обхваща и двете хипотези, а не само фактическите действия по заемане на придаваемите части, предвидени в едната от тях - чл. 33, ал. 2 ЗТСУ, касаеща изменението на законосъобразната дворищна регулация.
2. Разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗТСУ не се намира в отношение на специална към обща норма с тази на чл. 33, ал. 2 ЗТСУ, предвиждаща фактическите действия по заемане на придаваемите части като предпоставки приложението на дворищно регулационния план в смисъл, че и при нея тези действия дефинират дворищната регулация като приложена, но поради нейната порочност не се зачита отчуждителният й ефект след отмяната и при липса на допълнителните изисквания за съвпадение на парцелни и имотни граници.
При логико-систематическото тълкуване на разпоредбите на чл. 32, ал. 1, т. 5 - одобрение на плана при съществено закононарушение в контекста на чл. 33, ал. 1 ЗТСУ, която я визира като основание за изменението му, следва да се направи обратният извод, че приложението на плана не е относимо към заемането на придадените имоти, а към съвпадението на парцелните граници по предходния в имотни по новия план.
При изменение на плана на цитираното основание се предвижда в чл. 33, ал. 1 ЗТСУ връщане към имотните граници до регулацията при изработване на новия план, ако не са изминали десет години от заемане на придадения имот по дворищно регулационния план. Същевременно чл. 22, ал. 1, т. 5 ЗТСУ въвежда забрана да се изменя планът на това основание, ако той е приложен. Следователно, ако заемането на придадената част е предпоставка за приложение на плана и не са изтекли десет години от това заемане, би съществувала пречка за изменение на дворищно регулационния план на това основание въпреки изричната възможност, предвидена в текста на чл. 33, ал. 1 ЗТСУ. За да се преодолее логическото противоречие в посочените текстове на ЗТСУ, следва да се приеме, че с изтичане на десет години от заемане на придадения имот закононарушението се санира и при съвпадение на регулационни и имотни граници планът трябва да се счита за приложен - пречка за изменението му на основание чл. 32, ал. 1, т. 5 ЗТСУ.

[Инот]

С “две думи”:
1) ЗУТ влиза в сила 2001г., ако изменението на плана е извършено ПРЕДИ месец март 1991г., се счита, че планът е приложен, по смисъла и във връзка с Тълкувателното решение посочено от ИНОТ по-горе (№3/1993г.) - попадате в хипотезата на §6, ал.1 от ПР на ЗУТ (с което някои колеги не се съгласяват, например адвокат Запрянов от гр.Пловдив).
2) Ако изменението е извършено след месец март 1991г., попадате в §6, ал.2 от ПР на ЗУТ.
3) Ако изменението е извършено по реда на §6, ал.3 от ПР на ЗУТ, попадате в §6, ал.4 от ПР на ЗУТ.
4) При останалите случай попадате в §8, ал.3, като 10-годишния срок започва да тече от влизането в сила на ЗУТ.

[Инот]

Ето още едно Решение, което може да ти помогне.

Решение № 10292 от 17.11.2003 г. на ВАС по адм. д. № 6591/2003 г., II о., докладчик съдията Славка Найденова

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Производството по делото е образувано по реда на чл. 33 - 40 ЗВАС по касационна жалба на Димитър Иванов Камбушев от с. Първомайци, срещу решение от 1.04.2003 г. по адм. д. № 377/2002 г. на Великотърновския окръжен съд. В нея се развиват оплаквания за незаконосъобразност и необоснованост и се иска решението да се отмени с произтичащите от това последици.
Ответникът по касационната жалба Борис Недев Каращранов в писмено възражение е изразил становище, че тя е неоснователна. Останалите ответници не са изразили становища.
Становището на представителя на Върховната административна прокуратура е, че касационната жалба е неоснователна и предлага да се остави без уважение.
Върховният административен съд, II-ро отделение в настоящия съдебен състав приема, че касационната жалба е постъпила в срока по чл. 33, ал. 1 ЗВАС и е процесуално допустима, а разгледана по същество е неоснователна.
С обжалваното решение Великотърновският окръжен съд, в производство по реда на чл. 215, ал. 1 ЗУТ, отхвърлил жалбата на Димитър Иванов Камбушев срещу Заповед № 708/22.03.2002 г. на кмета на община гр. Горна Оряховица, с която е отменена Заповед № 1692/26.10.2000 г. за откриване процедура по отчуждаване на имоти за улица в с. Първомайци и е прекратено производството по отчуждаването. За да постанови решението си съдът приел, че заповедта е законосъобразна, тъй като е издадена при наличие на предпоставките на § 9, ал. 2 ЗУТ.
Решението е правилно. § 9 ДР на ЗУТ е приложим за отчуждителните производства, започнали при действието на отменените разпоредби на Глава пета, Раздел I от ЗТСУ, но неприключили към момента на влизане в сила на ЗУТ със завземане на имота до 30.10.1998 г., като се дава възможност на кмета на общината да отмени откриването на процедурата по отчуждаването и да прекрати производството му. За да е налице основанието по посочения параграф, необходимо е да не е приключило отчуждителното производство, започнало при действието на ЗТСУ (отм.) и ако е така, имотът, подлежащ на отчуждаване да не е завзет до 30.10.1998 г. В конкретния случай правилно окръжният съд е приел, че при издаването на процесната заповед са били налице законовите предпоставки за това - налице е незавършено отчуждително производство и имотът не е завзет за нуждите, предвидени по плана на с. Първомайци до 30.10.1998 г. С оглед на това решението е постановено при правилно прилагане на материалния закон и е обосновано, поради което не са налице отменителните основания по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК и следва да се остави в сила. Неоснователно в жалбата се сочат оплаквания относно нуждата от предвидената по плана улица. В конкретния случай не се отменя предвиждането на тази улица по устройствения план, тъй като не се изменя планът, а само се прекратява отчуждаването на имотите за реализиране прокарването й, което по преценка на кмета в бъдеще отново може да се открие производството по отчуждаването на имотите за улицата и прокарването й. Причините за прекратяване производството по отчуждаването са по преценка на кмета на общината и те не подлежат на съдебен контрол.
Водим от горното Върховният административен съд, II-отделение в настоящия съдебен състав съгласно чл. 40, ал. 1 ЗВАС,
Реши:
Оставя в сила решение от 1.04.2003 г. по адм. д. № 377/2002 г. на Великотърновския окръжен съд.

[prodava4]

Благодаря ви много за компетентните отговори, желая Ви успех в работата Ви!

[prodava4]

От кметството отказват да ми продадат тези 56 квадрата. Мога ли тогава да искам кмета да издаде някаква заповед и да се върне както е било преди без тези 56 квадрата?